第二種低層住居専用地域で営業できる業種は？役所に聞いてみた結果
店舗物件を探していると、「この物件は第二種低層住居専用地域ですが、この業種で営業できますか？」という疑問が出てくることがあります。
特に、住宅地の中にある店舗物件では、物件そのものは魅力的でも、用途地域によって営業できる業種が制限されている場合があります。
そこで今回は、実際に「第二種低層住居専用地域」の物件について、いくつかの業種を例に、営業できるのかを確認してみました。
この記事では、
- 第二種低層住居専用地域とは何か
- 150㎡以内ならどんな店舗でも営業できるのか
- 事務所や旅行代理店は営業できるのか
- フィットネスや歯科医院はどうなのか
- 青果店や介護施設はどう判断されるのか
- 役所に確認するときに何を伝えればよいのか
について、店舗不動産を扱う立場から整理します。
※この記事は、建築基準法上の用途制限について一般的な情報をまとめたものです。実際の建築・営業の可否は、建物の用途、規模、構造、所在地、自治体の条例等によって異なる場合があります。具体的な物件については、必ず関係行政庁等へご確認ください。
第二種低層住居専用地域とは？
第二種低層住居専用地域は、主に低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域です。
第一種低層住居専用地域と比べると、一定の店舗や飲食店などを建築できる点が特徴です。
ただし、第二種低層住居専用地域だからといって、一般的な店舗であれば何でも営業できるわけではありません。
建築基準法では、第二種低層住居専用地域について、第一種低層住居専用地域で建築できる建物に加えて、一定の店舗・飲食店等について、用途に供する部分の床面積の合計が150㎡以内で、かつ3階以上の部分をその用途に供しないものを建築できると定めています。
ここで大切なのが、
「150㎡以内なら、どんな店舗でも営業できる」という意味ではない
という点です。
150㎡以内で建築できる店舗・飲食店等についても、建築基準法施行令で対象となる用途が具体的に定められています。
第二種低層住居専用地域で建築できる店舗とは？
建築基準法施行令では、第二種低層住居専用地域で建築できる店舗・飲食店等として、例えば次のようなものが挙げられています。
- 日用品の販売を主たる目的とする店舗
- 食堂
- 喫茶店
- 理髪店
- 美容院
- クリーニング取次店
- 質屋
- 貸衣装屋
- 貸本屋
- その他これらに類するサービス業を営む店舗
ざっくりいうと、「近隣住民のための小規模な物販・サービス等の店舗」であれば、出店検討が可能になるイメージです。
ただし、単純に「該当する店舗だから150㎡までOK」と判断するのではなく、その店舗が建築基準法上どの用途に該当するのかを確認することが重要です。
実際にいくつかの業種について確認してみました
ここからは、第二種低層住居専用地域で営業を検討するケースとして、いくつかの業種を取り上げます。
ただし、業種名だけで建築基準法上の用途が決まるとは限りません。
同じ「サービス業」でも、実際の営業内容や施設の使い方によって判断が変わることがあります。
そのため、以下はあくまで確認時の考え方を整理したものとしてご覧ください。
① 事務所
事務所については注意が必要です。
第二種低層住居専用地域では、一般的な「事務所」が150㎡以内だからといって、当然に建築できるとはいえません。
建築基準法上、第二種低層住居専用地域で認められている150㎡以内の店舗等には、対象となる用途が限定されています。
そのため、
「小規模な事務所だから大丈夫」
とは一概に判断できません。
店舗と事務所を併設する場合などについても、建物全体の用途や使い方を含めて個別に確認する必要があります。
② 旅行代理店
旅行代理店についても、「150㎡以下なら必ず営業できる」とは言い切れません。
旅行代理店の実際の営業内容や、建築基準法上どの用途に分類されるかによって判断が必要になります。
特に「旅行代理店＝店舗だから150㎡以内ならOK」と単純に考えるのは危険です。
物件を検討する際には、
- 具体的な営業内容
- 来店型か事務所型か
- 従業員の人数
- 店舗として使用する範囲
- 建物の現在の用途
などを伝えたうえで、行政庁に確認することをおすすめします。
③ フィットネス・スポーツジム
フィットネスやスポーツジムも、単純に「150㎡以内なら営業可能」とは判断できません。
施設内でどのような活動を行うのか、どの程度の人数が利用するのか、設備はどのようなものなのかなどによって、建築基準法上の用途の判断が変わる可能性があります。
例えば、
- パーソナルトレーニング
- 少人数制のスタジオ
- ヨガ教室
- 大人数が利用するスポーツジム
では、施設の使われ方が大きく異なります。
そのため、フィットネスという名称だけで判断せず、実際の営業形態を説明して確認することが重要です。
④ 歯科医院
歯科医院については、店舗の150㎡制限とは別に考える必要があります。
建築基準法では、第二種低層住居専用地域について、第一種低層住居専用地域で建築できる建物が基本的に認められており、その中には診療所が含まれています。
したがって、歯科医院については、
「150㎡以内だから営業できる」
という説明ではなく、
「診療所として建築基準法上認められている用途に該当するかを確認する」
という考え方が適切です。
なお、「診療所」と「病院」は建築基準法上の扱いが異なるため、医療施設だからすべて同じように考えてよいわけではありません。
⑤ 青果店などの小売店
青果店などの日用品を販売する店舗については、第二種低層住居専用地域で認められる店舗の代表例の一つです。
建築基準法施行令では、日用品の販売を主たる目的とする店舗が対象として明記されています。
ただし、ここでも、
「青果店だから必ずOK」
と断定するのではなく、実際の店舗の内容や規模、建物の状況などを確認することが大切です。
⑥ 介護施設・デイサービス
介護施設についても、施設の種類によって扱いが異なるため注意が必要です。
例えば、建築基準法上、第二種低層住居専用地域では、第一種低層住居専用地域で認められている老人ホーム、保育所、福祉ホームなどが建築可能な用途として挙げられています。
一方で、「介護施設」という言葉だけでは、どの用途に該当するのか判断できません。
デイサービスなどの通所型施設と、入所型の施設では、建築基準法上の用途やその他の規制について確認すべき点が異なる場合があります。
そのため、
「小規模な介護施設なら大丈夫」
と一律に判断するのではなく、施設の具体的なサービス内容や利用形態を行政庁に伝えて確認することが大切です。
「150㎡以内なら何でもOK」ではないので注意
ここまで読んでいただくと分かるように、第二種低層住居専用地域について、
「150㎡以内なら店舗は何でも営業できる」
という理解は正確ではありません。
建築基準法では、第二種低層住居専用地域について、150㎡以内の一定の店舗・飲食店等を認めています。
その「一定の店舗・飲食店等」の具体的な範囲が、建築基準法施行令で定められています。
したがって、店舗物件を検討するときには、
① 用途地域を確認する
↓
② 具体的な業種・営業内容を確認する
↓
③ 建築基準法上の用途区分を確認する
↓
④ 床面積・階数などを確認する
↓
⑤ 必要に応じて行政庁へ確認する
という順番で確認するのがおすすめです。
役所に問い合わせるときは「業種」だけでなく具体的に伝える
用途地域について行政庁へ相談するときは、
「フィットネスはできますか？」
のように業種名だけを伝えるよりも、具体的な営業内容を説明した方が確認しやすくなります。
例えば、
「約○㎡の店舗で、パーソナルトレーニングを行います。利用者は1時間あたり○名程度です。営業時間は○時から○時までです。」
というように、
- 店舗の面積
- 建物の階数
- 営業内容
- 利用人数
- 営業時間
- 使用する設備
- 現在の建物用途
などを伝えると、より具体的な確認につながります。
用途地域以外の規制にも注意
店舗を開業できるかどうかは、用途地域だけで決まるわけではありません。
例えば、
- 建築基準法
- 消防法
- 都市計画法
- 各自治体の条例
- 食品衛生法
- 医療法
- 介護保険法
- 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律
など、業種によってさまざまな確認が必要になることがあります。
また、既存建物については、現在の用途とこれから使用する用途が変わることで、用途変更や確認申請等が必要になる場合もあります。
そのため、
「用途地域上は大丈夫そうだから、この物件で営業できる」
と判断するのではなく、物件ごとに必要な確認を行うことが大切です。
「営業できない」と言われたときも、用途区分を確認してみる
用途地域について役所へ問い合わせると、業種名だけを聞いて回答されることがあります。
しかし、実際の建築基準法上の判断では、単純な業種名ではなく、建物をどのような用途で使用するのかが重要になります。
例えば「店舗」「事務所」「診療所」「福祉施設」など、建築基準法上の用途区分によって適用される規制が変わります。
そのため、
「この業種はできますか？」
だけではなく、
「この営業内容は、建築基準法上どの用途に該当しますか？」
と確認することもポイントです。
ただし、行政庁の判断が必要なケースでは、自己判断で「本当はできるはず」と決めつけず、具体的な計画を示して正式に確認することをおすすめします。
まとめ：第二種低層住居専用地域は、業種の確認が特に重要
第二種低層住居専用地域では、第一種低層住居専用地域で建築できる建物に加えて、一定の店舗・飲食店等が認められています。
一方で、「150㎡以内ならどんな店舗でも営業できる」というわけではありません。
今回取り上げた業種についても、次のように考えるのが安全です。
| 業種 | 確認のポイント |
|---|---|
| 事務所 | 150㎡以内でも一律に可とはいえない |
| 旅行代理店 | 営業内容・用途区分を確認 |
| フィットネス・スポーツジム | 施設の内容・規模・使い方を確認 |
| 歯科医院 | 「診療所」に該当するか確認 |
| 青果店 | 日用品販売を主たる目的とする店舗に該当するか確認 |
| 介護施設 | 施設の種類・サービス内容・用途区分を確認 |
店舗物件を探すときには、「駅から近い」「賃料が安い」だけでなく、「希望する業種で営業できるか」まで確認することが重要です。
特に用途地域の制限がある物件については、契約前の段階で確認しておくと安心です。
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