「以前は物販店舗だった物件に、フィットネスジムを入れたい」
店舗物件の募集をしていると、このようなご相談をいただくことがあります。
立地や広さ、賃料などの条件が合っていて、「ぜひこの物件で営業したい」というテナント様が見つかったとしても、建物の用途や法令上の条件によっては、そのまま営業を始められない場合があります。
今回は、店舗物件を別の用途で利用する際に関係する「用途変更」と、特に重要になることが多い「検査済証」について、できるだけわかりやすく解説します。
「店舗」なら、どんな業種でも入れるとは限りません
不動産の募集資料では、建物の用途が「店舗」と記載されていることがあります。
しかし、「店舗」と書かれているからといって、すべての業種を自由に営業できるとは限りません。
実際に営業する業種によっては、建築基準法上の用途区分や、用途地域、消防法など、さまざまなルールを確認する必要があります。
例えば、これまで物販店舗として使用されていた建物に、新しくフィットネスジムを入れたいというケース。
フィットネスジムについては、実際の施設の内容や規模などによって、建築基準法上の用途について個別に確認する必要があります。
そのため、
「前のテナントが店舗だったから、次もそのまま店舗として使えるだろう」
と考えるのではなく、新しいテナントの営業内容に合わせて、建築・消防・用途地域などの確認を行うことが大切です。
用途変更が必要になる場合があります
建物の用途を変更して、一定の特殊建築物として使用する場合には、建築基準法上の「用途変更」の手続きが必要になることがあります。
現在の制度では、特殊建築物への用途変更について、原則として用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合に建築確認の対象となります。
ただし、建築確認が不要なケースでも、用途地域などの用途規制や、建築基準法・消防法などへの適合が必要になる場合があります。
つまり、
「200㎡以下なら何をしても大丈夫」
という意味ではありません。
実際に用途変更が必要なのか、どのような手続きが必要なのかは、建物の規模・用途・構造・地域などによって異なるため、建築士や行政窓口などへの確認が必要です。
用途変更では、どんな手続きがある？
用途変更が必要となった場合、一般的には次のような流れで確認していきます。
① 現在の建物の状態を確認する
まず、
- 現在の建物の用途
- 建築確認申請の内容
- 検査済証の有無
- 設計図・竣工図などの図書
- 過去に行われた増築・改修など
- 現在の建物が実際にどのような状態になっているか
などを確認します。
特に築年数の経過した建物では、建築当初から何度も改修工事が行われていることがあります。
② 新しい用途に適合できるか確認する
次に、これから使用する用途について、
- 建築基準法
- 用途地域による制限
- 消防法
- 避難経路
- 防火・耐火関係
- 内装などの基準
- その他、自治体の条例
などを確認します。
用途変更に伴って、現在の建物に一定の改修工事が必要になる場合もあります。国土交通省も、既存建築物の用途変更では、用途変更後の用途に必要となる基準への適合や、一定の場合に既存不適格部分への対応が必要となることを示しています。
③ 必要に応じて建築確認等の手続きを行う
建築確認が必要なケースでは、必要な図面や書類を準備して申請を行います。
用途変更の場合、新築とは異なり、通常の「完了検査」とは手続きが異なります。
そのため、具体的な手続きについては、建築士や所管行政庁、指定確認検査機関などに事前に確認しておくことが大切です。
ここで重要になるのが「検査済証」です
用途変更の相談をしていると、建築士や行政から確認を求められることが多い書類の一つが、
「検査済証」
です。
建物を建築するときには、原則として建築確認の手続きを行います。
その後、工事が完了した際には完了検査を受け、建築基準関係規定に適合していることが確認されると、検査済証が交付されます。
つまり、検査済証は、建築時の手続きが適切に行われ、完了検査を受けたことを確認するための重要な資料の一つです。
国土交通省も、既存建築物の増築や用途変更などの際に、過去の検査済証や建築確認台帳に係る記載事項証明などを、建築物の履歴を確認する資料として挙げています。
古い建物では「検査済証がない」ということも
ここが、古い店舗物件を扱う際の難しいところです。
築年数の経過した建物では、
「検査済証が見つからない」
というケースがあります。
そもそも完了検査を受けていなかったり、長い年月の間に書類が紛失していたりすることもあります。
まずは、建物所在地を管轄する自治体の建築担当窓口などで、建築確認や完了検査に関する記録が残っているかを確認することが考えられます。
自治体によって取り扱いや取得できる資料が異なるため、具体的な確認方法については、各自治体に問い合わせる必要があります。
検査済証がないと、用途変更はできない？
では、
「検査済証がない建物は、用途変更できないのでしょうか？」
必ずしもそうとは限りません。
検査済証がない建物についても、既存建築物の現況を調査し、建築基準関係規定への適合状況を確認するなどして、必要な手続きを進められる場合があります。
国土交通省では、以前の「検査済証のない建築物に係るガイドライン」を、2025年4月から「既存建築物の現況調査ガイドライン」に統合・一本化しています。
そのため、
「検査済証がない＝即、用途変更不可能」
と決めつけるのではなく、建築士や指定確認検査機関などに相談し、現在の建物の状況を調査してもらうことが重要です。
ただし、築年数が古い建物では注意が必要です
問題となりやすいのが、建築当初の図面と現在の建物の状態が違っているケースです。
例えば、
- 建築当初は外階段だったものが、現在は内階段になっている
- 後から風除室が設置されている
- 間取りが変更されている
- 増築や改修が行われている
- 開口部や避難経路が変更されている
などです。
このような場合、建築当初の図面だけを見ても、現在の建物がどのような状態なのか判断できないことがあります。
その結果、現況調査を行ったうえで、必要に応じて是正工事などを検討することになります。
そして、その工事が想定以上に大規模になる可能性もあります。
「工事をすれば必ず用途変更できる」とは限りません
ここは、オーナー様にとって特に重要なポイントです。
例えば、
「検査済証がないけれど、工事をすれば何とかなるだろう」
と考えて、大きな費用をかけて改修工事を始めたとします。
ところが、調査を進めた結果、
- 想定以上の是正工事が必要になる
- 構造上の問題が見つかる
- 避難経路の確保が難しい
- 現在の建物では基準への適合が難しい
といったことが分かる可能性もあります。
そのため、工事費をかける前に、用途変更が可能なのか、どの程度の工事が必要になる可能性があるのかを専門家に確認しておくことが非常に重要です。
それなら「同じ用途」で募集するという選択肢も
用途変更に大きな費用や時間がかかることが分かった場合、別の考え方もあります。
例えば、前テナントが物販店舗だったのであれば、次のテナントも物販店舗として募集する。
あるいは、現在の建物の条件で利用可能な業種を中心に募集する。
これも、オーナー様にとっては一つの現実的な選択肢です。
ただし、
「この条件ではなかなかテナントが見つからない」
「希望する賃料では決まらない」
ということもあります。
そうなると、建物をそのまま使い続けることが本当に最適なのか、考える必要が出てきます。
場合によっては「建て替え」も選択肢
建物の築年数がかなり経過しており、用途変更のために大規模な改修が必要になるのであれば、
「建て替える」
という選択肢もあります。
もちろん、新築には大きな費用がかかります。
しかし、新しく建てるのであれば、
「どのようなテナントに入ってもらいたいか」
「将来的にどのような業種を想定するか」
を考えたうえで、建物を設計できます。
例えば、
- 飲食店
- 物販店
- 美容・サービス店舗
- クリニック
- フィットネス
- その他の店舗・事業所
など、将来のテナント需要を考慮して設計することも可能です。
もちろん、実際にどの用途に対応できる建物とするかは、建築士等と十分に検討する必要があります。
将来的に幅広いテナントを誘致できる建物にすることで、賃料収入や投資回収について、より長期的な視点から考えられる可能性もあります。
また、建物そのものが新しくなることで、設備や建物の老朽化に起因するトラブルを減らし、長期的な賃貸運用につなげられる可能性もあります。
店舗物件は「今の用途」だけで考えないことも大切
店舗物件の賃貸では、
「今、何の店舗として使えるか」
だけでなく、
「将来、どのようなテナントに貸せる建物なのか」
という視点も重要です。
特に築年数の経過した物件では、検査済証の有無や過去の改修履歴などによって、想定していたテナントを入れられないケースがあります。
そのため、テナント募集を始める前に、
「この建物で、どのような業種が営業できるのか」
をあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
まとめ
店舗物件に新しいテナントを募集するとき、
「以前のテナントが使えていたから、次のテナントも大丈夫」
とは限りません。
新しいテナントの業種や営業形態によっては、用途変更などの手続きが必要になる場合があります。
特に築年数の経過した建物では、
- 検査済証があるか
- 建築確認や完了検査の記録があるか
- 建築当初の図面と現在の建物が一致しているか
- 過去にどのような改修が行われたか
- 新しい用途に必要な基準を満たせるか
- 改修費用がどの程度かかる可能性があるか
といった点を、早い段階で確認しておくことが大切です。
そして、場合によっては「用途変更して使い続ける」「現在の用途に近い業種で募集する」「建て替える」など、複数の選択肢を比較することも必要になります。
店舗物件は、テナントを募集する前の確認が、その後の賃貸経営を大きく左右することがあります。
彩天堂では、店舗物件の賃貸・テナント募集について、物件の条件やテナント様の希望を確認しながら、双方にとってより良い方法を一緒に考えていきます。
※本記事は、店舗物件に関する一般的な情報をわかりやすくまとめたものです。建築基準法・消防法・用途地域・自治体条例等の具体的な適用は、建物の所在地、規模、構造、用途、改修内容などによって異なります。実際の用途変更や工事については、建築士、行政窓口、指定確認検査機関、消防署等の専門機関へご確認ください。
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