店舗物件を探しているテナント様から、人気が高い条件のひとつが、生活道路や幹線道路沿いにある駐車場付きの独立店舗です。
道路沿いにあるコンビニや飲食店をイメージすると、分かりやすいかもしれません。
車で通りかかったときに店舗が目に入り、そのまま立ち寄れる。
そんな**「見つけてもらいやすく、来店もしやすい」立地**は、店舗物件として大きな魅力があります。
今回は、ロードサイド店舗が人気の理由と、特に面白い「コンビニ跡物件の駐車場問題」について、店舗仲介の現場で感じることをご紹介します。
ロードサイドの独立店舗が人気の理由
テナントビルや商業施設と比較すると、ロードサイドの独立店舗には、店舗の設計や運営について比較的自由度が高いという魅力があります。
もちろん、物件ごとに契約条件や法令、用途地域などの確認は必要ですが、商業施設などに比べて、店舗ごとのルールに左右されにくいケースがあります。
また、
- 大きな看板を設置しやすい
- 道路から店舗を視認してもらいやすい
- 車で来店しやすい
- 目的を持って来店するお客様を集めやすい
- 店舗の外観や駐車場などを含めて、店舗づくりを考えやすい
- 業種によっては長時間営業との相性が良い
といった点も、ロードサイド店舗ならではの魅力です。
周辺に飲食店や物販店などの独立店舗が集まっている場合には、店舗が連なることでエリアとしての賑わいが生まれ、相乗効果が期待できることもあります。
そのため、ロードサイド店舗は、飲食店だけでなく、物販店やサービス店舗など、幅広い業種から注目される傾向があります。
私自身も、こうした魅力のあるロードサイド店舗を仕入れられるよう、日々物件を探しています。
人気が高いからこそ、表に出る前に決まってしまうことも
ただし、ロードサイド店舗は非常に人気があります。
そのため、店舗が閉店してから新しいテナントを募集するのではなく、閉店前から次の出店テナントが決まってしまうようなケースもあります。
条件の良いロードサイド店舗ほど、一般に広く募集される前に次の借り手が決まることも珍しくありません。
だからこそ、店舗仲介では「まだ募集されていない物件」や「これから空く可能性のある物件」を含めて情報を探すことが重要だと感じています。
「おっ」と思うのがコンビニ跡物件
そんなロードサイド物件を探していると、たまに「これは面白い」と思う物件に出会うことがあります。
そのひとつが、コンビニ跡の店舗物件です。
コンビニとして使われていた物件は、もともと人や車の流れを考えて出店されていることが多く、立地が良いケースが多いです。
また、
- 店舗として使いやすい広さ
- 道路からの視認性
- 車でアクセスしやすい立地
- 周辺の人通りや交通量
- さまざまな業種を検討しやすい建物
など、魅力的な条件がそろっていることがあります。
ところが、そんなコンビニ跡物件にも、ひとつ大きなネックがあります。
それが、駐車場の台数です。
コンビニ跡物件で問題になりやすい「駐車場不足」
特に都心に近いエリアでは、コンビニ跡物件の駐車場が5台程度というケースもあります。
コンビニであれば、その台数でも営業できていたとしても、次のテナントが飲食店や物販店、サービス店舗となると、必要とされる駐車場台数が変わってきます。
例えば飲食店の場合、客席数や営業時間、周辺環境などによっては、ある程度の駐車場台数を確保したいというテナント様が多くなります。
物販店やサービス店舗でも、想定される来店客数や滞在時間などによって、駐車場の必要台数は変わります。
そのため、
「立地も建物も良い。でも駐車場が少ない」
という理由で、せっかくのコンビニ跡物件がテナント様の希望条件から外れてしまうことがあります。
でも、ここに「化ける物件」のヒントがあります
では、駐車場が少ないコンビニ跡物件は、そこで終わりなのでしょうか。
私は、必ずしもそうとは限らないと思っています。
ポイントになるのが、店舗の周辺にある土地です。
例えば、
- 隣に空き地がある
- 隣接地にアパートなどがある
- 長年使用されていない建物や土地がある
- 店舗周辺に活用されていない土地がある
といったケースです。
もちろん、その土地が実際に駐車場として利用できるとは限りません。
所有者様の意向や土地の利用状況、契約条件、法令など、確認しなければならないことはたくさんあります。
しかし、もしその土地の所有者様に駐車場としての活用をご提案し、承諾をいただくことができれば、物件の可能性は大きく変わります。
建物そのものを変えるのではなく、周辺の土地を含めて物件を見る。
これが、店舗仲介の面白いところのひとつだと思っています。
「駐車場問題を解決して化ける物件」を実際に見てきました
「そんな偶然のようなケースは、ほとんどないのでは？」
と思われるかもしれません。
確かに、毎回そのような条件がそろうわけではありません。
それでも私は、これまでに数件、駐車場の問題を解決することで、物件としての魅力が大きく変わるケースを実際に見てきました。
最初から「人気物件」だったわけではありません。
一見すると、
「駐車場が少ないから難しい」
「この条件では借り手が限られそう」
と思われる物件でも、周辺をよく見て、所有者様やテナント様の希望を丁寧に確認していく。
そうすることで、思わぬ解決策が見つかることがあります。
店舗物件は「建物だけ」を見ないことが大切
店舗物件を探すとき、建物の広さや賃料、駅からの距離だけを見るのではなく、その周辺に何があるのかを見ることも大切です。
特にロードサイド店舗では、
「駐車場をもう少し確保できないか？」
「隣の土地は何に使われているのか？」
「周辺に活用できそうな土地はないか？」
といった視点が、物件の可能性を左右することがあります。
もちろん、すべての物件が条件を変えられるわけではありません。
だからこそ、現在の条件だけで「難しい物件」と判断せず、何か工夫できる余地がないかを考えることが、店舗仲介では大切なのだと思います。
「借り手が見つかりにくい物件」が人気物件になることも
店舗物件には、駅前だから必ず人気が出る、築浅だから必ず決まる、という単純なものではない面があります。
反対に、現状では競合が少なく、なかなか借り手が見つからない物件でも、ひとつ条件を解決することで、テナント様から見た魅力が大きく変わることがあります。
今回ご紹介した駐車場のケースも、そのひとつです。
時間や手間はかかるかもしれません。
それでも、
「この物件、もう少し何とかならないかな？」
というところから考えてみる。
そんな視点で物件を探すことも、店舗専門の仲介会社として大切にしていきたいと考えています。
店舗に関するご相談・お問い合わせ
株式会社彩天堂では、店舗を「借りたい方」「貸したい方」それぞれのご相談を承っています。
