店舗やテナントの賃貸借契約で、**退去時にトラブルになりやすいのが「原状回復」**です。
特に、長年営業していた店舗では、入居時の契約書だけでは「どこまで元に戻せばよいのか」がはっきりしないケースもあります。
「スケルトン渡し」と契約書に書かれていても、そもそもスケルトンとはどこまでの状態を指すのかについて、貸主と借主の認識が一致していないこともあります。
今回は、店舗物件の原状回復で起こりやすい問題と、トラブルを防ぐために契約時から確認しておきたいポイントについて、実務上の注意点をまとめます。
「原状回復」とは、どこまで戻すこと？
店舗の退去時によく使われる「原状回復」という言葉ですが、実際にどこまで戻す必要があるのかは、契約内容や入居時の状態によって変わります。
たとえば、契約書に「原状回復を行う」とだけ記載されていた場合、
- 造作や什器を撤去すればよいのか
- 壁紙や床材まで撤去するのか
- 天井や間仕切りも撤去するのか
- 厨房設備や空調設備はどうするのか
- トイレや給排水設備は残してよいのか
など、具体的な範囲が分からないことがあります。
特に長期間営業していた店舗では、入居時の状態を知っている人がいなくなっていることもあり、退去時になって初めて認識の違いが表面化することがあります。
「スケルトン渡し」でも認識が分かれることがあります
「スケルトンにして返してください」と言われた場合でも、実はその言葉だけでは具体的な状態が分かりにくいことがあります。
例えば、
「コンクリートの躯体が見える状態まで撤去する」
という認識なのか、
「床・壁・天井の仕上げ材を撤去する」
という認識なのか、
あるいは、
「什器や造作物を撤去すればよい」
という認識なのか。
人によって「スケルトン」のイメージが異なる可能性があります。
そのため、契約時には単に「スケルトン渡し」と記載するだけでなく、どの設備・内装・造作を残すのか、撤去するのかをできるだけ具体的に確認しておくことが大切です。
貸主と借主で「ここまで戻す」の認識が違うことも
原状回復については、貸主と借主それぞれの立場によって、希望する状態が異なることがあります。
例えば借主側としては、
「長年使ってきた店舗なので、什器や造作を撤去するところまででよいのではないか」
と考える一方で、貸主側としては、
「次のテナントを募集しやすいように、できるだけスケルトンに近い状態にしてほしい」
と考えることがあります。
一方で、貸主が必ずしもすべての設備撤去を希望するとは限りません。
例えば、まだ使用できるエアコンやトイレ、給排水設備などについて、
「そのまま残してもらったほうが、次のテナント募集では使いやすい」
というケースもあります。
つまり、原状回復では、「撤去すること」が必ずしも最善とは限りません。
次のテナントがどのような店舗として使用するのかによっても、残しておいたほうがよい設備は変わってきます。
原状回復工事を始めてから問題が見つかることも
さらに注意したいのが、原状回復工事を始めてから初めて分かる建物や設備の問題です。
例えば、
- 什器を撤去したら窓まわりからの雨漏りが見つかった
- 壁を撤去したら水道配管からの水漏れが見つかった
- 長期間隠れていた設備の劣化が発覚した
といったケースです。
営業中は什器や内装に隠れていて、問題が見つけにくいこともあります。
また、原因や経緯によっては、借主側の管理状況などが問題となり、原状回復や修繕の負担について検討が必要になる場合もあります。
例えば、明らかな雨漏りや水漏れを長期間放置していたような場合には、借主側の善管注意義務との関係が問題となる可能性があります。
ただし、実際の負担については、契約内容や設備の所有関係、故障の原因、発見時期などによって判断が異なります。
原状回復工事が終わった「後」に問題が発覚することも
さらに難しいのが、原状回復工事が終わり、貸主・借主双方で現地を確認した後に問題が発覚するケースです。
例えば、
原状回復工事が完了
↓
貸主・借主が現地を確認
↓
問題がないことを確認し、確認書面を取り交わす
↓
その後、壁の内部から水漏れが発覚
というケースです。
調べてみると、以前テナント側が設置した給水管から水が漏れており、その影響で壁の内部が傷んでいた、という可能性も考えられます。
このような場合、原因や契約内容によっては借主側の対応が必要となることも考えられますが、すでに原状回復工事が完了しているため、実際の対応では貸主側・借主側の双方で協議が必要になることもあります。
「立会いで問題がなかったから、後から何も問題にならない」とは限らない点にも注意が必要です。
原状回復のトラブルを防ぐために、契約時からできること
原状回復をめぐるトラブルを防ぐためには、退去時だけではなく、入居時から記録を残しておくことが重要です。
特に確認しておきたいのが、次の3点です。
① 原状回復の範囲を具体的に決める
「原状回復」「スケルトン」といった言葉だけではなく、
- どの内装を撤去するのか
- どの造作を残すのか
- 空調設備はどうするのか
- 厨房設備はどうするのか
- トイレ・給排水設備はどうするのか
など、具体的な状態を契約書や別紙などで確認しておくと、退去時の認識のズレを減らしやすくなります。
② 設備の資産区分を整理しておく
店舗物件では、エアコンや給湯器、厨房設備、トイレ、照明、シャッターなど、さまざまな設備があります。
設備については、貸主・借主のどちらが所有するものなのかを整理しておくことも重要です。
設備の所有区分や退去時の扱いについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
👉 「店舗物件の設備、誰のもの？資産区分表を作ってトラブルを防ぐ方法」
これらについて、
「貸主の設備なのか」
「テナントが設置した設備なのか」
「退去時に撤去するのか」
「残置してよいのか」
を整理しておくことも大切です。
設備の所有者や退去時の扱いを一覧にした**「設備の資産区分表」**などを作成しておくと、後から確認しやすくなります。
③ 入居時の写真・動画を残しておく
もう一つ重要なのが、入居時の状態を写真や動画で記録しておくことです。
壁・床・天井だけでなく、
- 空調設備
- 給排水設備
- トイレ
- 厨房
- シャッター
- 建具
- 既存の造作
- 傷や汚れ
なども記録しておくと、退去時に「入居したときはどうだったのか」を確認する際の資料になります。
「原状回復」は退去時ではなく、入居時から始まっています
店舗の原状回復は、退去するときになって初めて考えるものではありません。
「入居時にどのような状態だったのか」
「何を誰が設置したのか」
「退去時にはどこまで撤去するのか」
を最初の契約段階でできるだけ明確にしておくことが、退去時のトラブルを防ぐポイントになります。
店舗は、住宅に比べて内装や設備、造作が多く、営業内容によっても必要な設備が大きく異なります。
だからこそ、店舗物件の賃貸借契約では、契約書の文言だけでなく、現地の状態・設備の所有関係・写真や動画などの記録をセットで残しておくことが重要です。
彩天堂では、店舗物件の仲介において、貸主様・テナント様双方の立場を確認しながら、契約から引渡し、退去までを見据えた物件選びや条件整理を大切にしています。
「この設備は残しておいたほうがいい？」
「退去時はどこまで撤去する契約にしたらいい？」
「昔の契約書だけでは原状回復の範囲が分からない」
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